2008-02-22

土地遊休費徴収の動き

  青島市において遊休土地(原文:閑置土地)の整理を進めていくそうである。遊休にしている期間が1年から2年の場合は、契約土地払下金の10%の土地遊休費を徴収し、遊休期間が2年以上の場合は、 契約土地払下金の20%土地遊休費を徴収するとのこと。そして、以下のいずれかに当てはまる場合は、政府は強制的に無償で回収するとのこと。

(1)払下等の有償使用方式で取得した土地使用権で、払下契約で約定している施工開発建設日を超過して2年未満、または払下契約で施工開発建設日時を約定しておらず、払下契約発効日より施工開発を行っていない期間が2年未満の場合
(2)既に施工開発しているが開発建設している面積が施工開発建設すべき総面積の3分の1または既投資額が投資総額の25%に満たず、且つ批准を受けずして開発建設を中止して2年になる場合
(3)土地使用者が《土地遊休費納付通知書》で定めた期限までに土地遊休費を納付していない。
(4)期間限定開発を選択し、政府の批准を受けて開発期限を延長した後に、延長期限満了となるもなお施工建設していない場合。

  そして、上述した土地遊休費の徴収基準は中国の《都市不動産管理法》や《遊休土地処置弁法》に照らし合わせると決して無茶なことを行っているわけではないことがわかる。例えば、中国の都市不動産管理法ではでは次のように定められている。

払下方式で取得した土地使用権に不動産開発を行う場合、土地使用権払下契約に従って土地用途、施工開発期限に従って土地開発しなければならない。払下契約の約定期限を超過した施工開発日が1年未満で施工開発を行っていない場合、土地使用権払下金の20%以下の土地遊休費を徴収することができる。満二年施工開発していない場合、無償で土地使用権を回収することができる。

  また、《遊休土地処置弁法》では次のように定められている。

都市計画範囲内において、払下等の有償使用方式で土地使用権を取得し不動産開発を行う遊休土地について、払下契約の約定期限を超過した施工開発日が1年未満で施工開発を行っていない場合、土地使用権払下金の20%以下の土地遊休費を徴収することができる。満二年施工開発していない場合、無償で土地使用権を回収することができる。


  要するに同じことが定められており、青島市の行おうとしていることは法的にはごもっともなこととでることがわかる。ルールとしてはずっと以前から定められていたことであり、開発の計画性のない単なる土地ころがしはダメですよというものである。実態的には適当な理由をこじつけることで、あるいはなんとなく上述の期間を超えても土地遊休費が徴集されずに残っている土地もあると思う。このような土地に対してどこまで「本気」で踏み込んでいくだろうか。もちろんこれは青島市だけのうごきではなくて、深圳市でも《深圳市土地遊休費徴収管理弁法》というものが今年1月3日に公布されており、他の都市でも同じような動きがあると思われる。

  中国の現在の状況はご存知の通り不動産価格がどんどん高騰している状況にあり、その動きを何とかコントロールしようとしている。従来それほど運用されていなかった土地遊休費の徴収がどこまで行われるかは土地コントロール政策に対してどこまで「本気」なのかということを示すことになるといえるだろう。 

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