不動産

住宅価格は可処分所得の何倍?

 住宅価格は年収の何倍が妥当か。年収の絶対額、年齢、貯金額により一概に言えませんが、一つの目安として考えてみましょう。日本の銀行でローンを組む場合、一般的に頭金が2割、年間返済額は年収の25%くらいかと思います。ここでは、計算しやすくするために頭金なし、年収1000万円で考えてみましょう。1000万円の25%を年間返済額とすると年間250万円の返済、20年ローンだと5000万円ということになります。収入が仮に600万円だと25%相当額は150万円、20年ローンだと3000万円、30年ローンだと4500万円の住宅を購入することができます。ということは、現実のケースとの誤差はあるかと思いますが住宅価格はざっと年収対比5~8倍くらいということになります。これ日本の場合です。

 

 さて、中国の場合はどうでしょうか。住宅価格を可処分所得で割った数値というのが都市ごとに計算されています。家族構成は夫婦と子供一人、住宅面積は90㎡とします。ちなみに可処分所得は一人一人ではなく一家庭を統計単位としています。これによって全国の主要都市の数値がこれです。

 

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 以前にも似たような記事を書いたことがありますが、相も変わらずものすごい数値です。一番小さい値が銀川の5.06、そして一番大きいのが深圳の40.69!中国は平均で見るべきではないとは言いますが、それにしても住宅価格が年収の40倍とは。上海が32ですね。上海の平均賃金は7000元くらいなので、夫婦共働きだと月間14000元、年間だと約17万元、これを32倍すると544万元(約9000万円)!街の不動産屋の広告を見る限り、もっと安いのもあるけれどもわからん数字でもない。10年くらい前でもこれから家を買うことは無理なんて言う人がいましたが、今はもっと無理になってしまってますな。

上海で不動産賃貸価格が90か月ぶりに下落

 不動産価格があまりにも上がりすぎるもので、政府として対策を出したところ市場に流通する物件が減少、価格が安定するようになり、特に一線都市においては賃貸価格も下がり始めたようです。上海では連続して90ヶ月上昇してきた賃貸価格が、今年の1月から下落し始めたとのこと。売却から賃貸に回そうとする物件が増えてきたのがその要因のようです。上海市楊浦区の例で見ると、一部屋物件が3500元/月から3200元/月程度に下落、二部屋物件が6000元/月から5300-5500元/月に下落、三部屋物件が8500元/月から7500-7800元/月に下落しています。そしてこのような状況は上海だけではなく、北京、広州、深圳を含む四大一線都市すべてで見られている現象です。賃料も高騰していたので、正しい姿に戻ろうとしているともいえるでしょう。現地報道によると「3つの要因」によるとされており、①昨年下半期より不動産市場の上昇に対する措置が講じられ、売却から賃貸に回す物件が増えてきたこと、これは既述の通りです。②仲介市場の管理を厳格に行うことにより、賃料の中に含まれる上振れ分(要するに仲介業者が持っていく分ということでしょう)を削ることができるようになったため。③中低所得者向け賃貸住宅の増加。なるほど。しかし、一線都市の賃貸利回りが1.5%程度といわれており(いま私が住んでいるところも1%台)、北京ではそれを下回っているようです。このような賃貸料下落がさらにその他の都市にも広がっていくのではないかという見方があります。

 

 このような賃貸価格下落は一般の物件だけで、駐在員が居住するような高級物件とあまり関係ないかと思いきや、4月以降高額物件の賃貸価格が下落しているという話を聞きました。その方によると外国人就業許可手続きが煩雑になってきた、あるいは要件が厳しくなってきたことが関係しているかもしれないとのこと。駐在員であれば就業許可の手続きなんてたいてい問題なさそうだと思っていましたが、中にはなかなか前に進まないケースも見られます。確かに関係あるかもしれませんね。

中国都市部の住宅価格は買えない水準ながらもまだまだ上昇中

 北京の人口が減少に転じ、郊外都市に移っています。生活コストの上昇がその要因ですが、具体的には河北省の人口が上昇に転じており、燕郊、廊坊、香河等が北京で勤務する人の居住地になり、そこから北京に出勤する人が増えてきているとのこと。確かに北京と廊坊だったら住宅価格は全然違うでしょうね。

 

 都市別の7月の住宅価格、平均報酬、不動産価格を年収で割った数値がはじき出されています。今年発表された上海の平均賃金、つまり去年の数字になるのですが、それが5939元に対し、下の表では7596元とかなり異なる金額となっています。こんな短期間で本当にここまで上がってしまったのか、限定された層を抽出した平均賃金なのか。そこは不透明ですが、一応の参考にはなると思うので見ていきましょう。

 

 住宅価格の高い都市トップ3は深圳、北京、上海の順となっています。特に深圳の昨年からの上昇幅はかなりのもので、今年の春くらいだったと思うのですが、前年比5割以上も上がっているという報道もありました。尋常じゃないです。そして、住宅価格の年収対比は6.81年、平均でこれですか。北京も6年超、上海も6年近く、なかなか厳しい数値です。頑張って買おうという気になる人もいるでしょうが、うーん、感覚的には5年超えるとしんどいですね。そしてなぜか広州のこの数値が3.12。別に上がってもらわなくてもいいのですが、相対的に低いことは間違いないので、広州の住宅価格がもっと上がっていってもおかしくないように思います。回ランクの都市になるとかなり住宅を購入しやすい状況にあるようです。

 

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 さて、各地の住宅価格が昨年末から今年7月末まででどれくらい変動があったかを見ていきましょう。南京や合肥が20%以上上昇、なぜかまだまだ上昇している上海、それに次ぎ北京、杭州、そして天津、武漢は今後まだ伸びしろがあるのでしょうか。一方で上昇率が低かったり、マイナスとなっているところもあります。この格差の大きさは問題ですねえ、二極化しています。たまたまどこの都市に物件を持っていたかというだけでここまで差が出てしまうものなんですねえ。

 

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写真で見る上海の不動産。。。

 今まで何度も中国の不動産の高さについて書いてきましたが、今や上海も世界の大都市、そりゃあ高くても当たり前でしょうと思う人がいてもおかしくないです。そりゃあ確かに東京のちょっとした住宅地の物件が高くても当たり前と思うので、上海だって同じかと思うのですが、問題はその質なのです。写真を見るとわかりやすいと思います。なお、近所にあるこれから紹介する写真のマンションですが、この近所の不動産業者の広告を見たところ約80平方メートルで350万元(約6000万円)します。ちなみに中国の住宅面積は日本が専有面積で表示するのに対して建築面積で表示しますので、この80平方メートルは日本基準で考えますと60平方メートル弱に相当します。これが6000万円です。では、6000万円の物件がある一帯の写真を見てみましょう。

 

 30階近くある高層マンションです。外見はまあこんなもんでしょう。写真で見る限りちょっと古い感じはしますがそれほど悪い感じはしません。緑もそこそこあります。家賃がどんどん上がっていく最近は駐在の方もパラパラと入居するようになってきているようです。

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 では、中に入ってみましょう。まずはエントランス。ちょっと古い感じがしますが、まあこんなもんでしょう。

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 エントランスを入ると郵便受け。決して美しいとは言えない。

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 次にエレベーター。地べたのはがれ方が痛々しい。

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 適当なフロアーを降りるとこんな感じ。壁が痛々しい。。。

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 配線がむき出しです。

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 視察終了。今度は階段を下ります。壁の塗料がはがれまくり。。。

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 この物件の完成年度は1996年、今年でちょうど20年です。両親の住む神戸のマンションはもっと古いのですが、ここと比べると断然きれいで、最近も全室玄関ドアを交換したばかりで、メンテナンスはバチグンです。いやあ、しかしこの写真の物件、外壁塗装したり、建物内もご覧いただいた通りかなり傷んでいるので、これらを修復する仕事がたくさんあってもいいと思うのですが、共有部分を修復するという意識はあまりないようです。専有面積60平方メートル弱で6000万円。6000万円の価値を感じられない人はきっと多いはず。感覚的には1/3、せめて1/2くらいになってもおかしくないと思うですけどねえ。

上海の家賃がどれだけ上がっているかをデータで検証

 最近やたらと家賃の引き上げが激しいという声をききます。やれ20%上げられたとか30%上げられたとか、結構な上げ幅を迫れてているようですが、果たしてどの程度上がっているのか、データで見てきましょう。ここでは上海の中でも特に日本人が多く住んでいる長寧区のデータを見ていくことにします。あらかじめお断り申し上げますと、あくまで平均値でありますので、駐在員が居住する高額物件から、現地採用が住むリーズナブル物件が混じってしまっていますが、参考にはなるかと思います。

 

 では、2015年4月から今年4月までの平米当たり単価の推移を見ていきましょう。これは供給側の数値ですが、81.74元から94.14元まで上がっているので、約15%上がっていることになります。あくまでこれは平均値なので、20%や30%の引き上げを迫られているところがあっても不思議ではないでしょう。こんなペースで上がっていくと、駐在会社の社内規定で定められている家賃基準を変えていかないといけないでしょうし、変えていくとしてもこの上げ幅に応じて基準を変えられる会社もそんなにないのではないでしょうか。そうなると賃貸期間が満了するたびに家賃があげられ、それに対応することができず会社の家賃基準に合う物件を新たに探しなおすという人も多いのではないかと思います。

 

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 しかし、年間15%とはこれまた大きな数値です。今年3-4月は下がり基調にありますが、それでも小さな数値ではありません。物件価格も上がっているので、家賃が上がるのも当たり前といえば当たり前なのですが、物件価格対比賃料利回りが異常に低いのが中国の不動産相場の特徴。物件価格と賃料を照らし合わせて、果たして回収までにどの程度の回収機関が必要かというランキングを見つけました。私が銀行で金融庁検査を行っていたときは不動産賃貸業はキャッシュフローで借入金を何年で返すことができるのかを25年を目安に債務者区分を判定していましたが、下表にあるトップの虹橋新天地の18年、これはそれなりの物件といえるでしょう。ところが、それ以下はすべて25年以上、一番下はなんと48年、物件価格に対する賃料利回りでみた場合、ほぼすべてが不良物件ということになります。

 

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 不良物件でなくするためには、算数で考えると物件価格が下がること、あるいは家賃が上がること、どちらかが必要になってきますが、現在の賃金水準に対する家賃、あるいは物件価格からすると、物件価格が下がるべきはずであると思うのですが、それが修正される気配は今のところ見られません。まあ、ずっと前から言われている問題なので、簡単に修正されることはしばらくないでしょう。不動産バブルが崩壊しない限り、この数値が是正されることはまずないのではないでしょうね。

中国不動産バブルが持続しても土地使用権の期限にはかなわない? ~その2

 前回は居住用地の土地使用権について書きましたが、もう少し補足しましょう。2005年に北京で公布された地方通達《北京市国有建設用地供給弁法(試行)》において、「土地有償使用期限が満了し、土地使用者が継続して土地を使用する必要がある場合、有償使用期限満了の1年前までに申請を提出し、未申請または申請の批准が得られない場合、期限満了後の土地使用権は政府が無償で回収する」という所有者からすると非常に厳しい文言となっています。期限つきなので当然なのですが。ただし、土地使用権の上にある建築物は期限付きではないので、国が土地使用権を取り上げる場合、建築物に対する補償は行われることになります。

 

 さて、次は商業用地について見ていきましょう。すでに深圳の商業用地では前回の記事と同じようなケースが発生しています。国際商業大厦というビルで中国国内初の土地使用権継続の事例が起こったのです。このビルはちょっと特殊で、同一ビル内になぜか20年、30年、40年、50年の4種類の権利があります。このうち20年のものが期限到来することから、《深圳の期限到来不動産の更新の若干規定》なる通達を出し、この中で、期限が到来する不動産について、所有者が当該土地を継続して使用する必要がある場合、用途変更しないという前提の下で、有償使用土地の原則に従って、土地使用期限を延長し、剰余年限(国家が規定する最長使用年限から既使用年限を引いたもの)の範囲内で年限を約定する場合、追納地価金額を公告基準地価の35%とし、約定年限に応じて一括払いすることとあります。そして、これに基づいて多くの部屋で土地払下金を追加で支払うことで更新したのであります。

 

 前回の記事にある温州でも使用権延長のためにはお金が必要、北京では延長しない場合回収されてしまう、深圳でも使用権延長のためにはお金が必要。期限付き使用権なので理屈はわかります。でも、中国人はこの理屈理解して物件購入してるんですかねえ?商業用地40年なので、1990年に取得したものは2030年に期限がやってきます。住宅用地だと2050年なのでこれはまだまだ先。現状は、年限の長短を気にして物件購入する人はあまりいないように思います。まあ、期限が来る前に、そして相場が崩れる前に売り切るのが勝者ということなんでしょう。

中国不動産バブルが持続しても土地使用権の期限にはかなわない? ~その1

中国の土地は所有権ではなく使用権であることは知られているところでありますが、土地使用権は大きく二つに分けられており、無償割当土地使用権と有償払下土地使用権とがあります。無償割当土地使用権とは、使用者が無償で取得する土地使用権を指し、無償である代わりに譲渡、賃貸、抵当権の設定が認められず、処分性に乏しいといえます。逆に有償払下土地使用権とは譲渡、賃貸、抵当権の設定のいずれもが認められる処分性のある土地使用権です。土地使用権には期限があり、住宅用地70年、工業用地50年、商業用地40年と定められています。この土地使用権の期限に関して、浙江省温州で問題が発生しています。

 

 ある人が中古住宅を売買しようとしたところ取引が成立しませんでした。その理由は土地使用権の期限が到来したからだというのが理由です。期限を延長するためにはあらためて土地払下金を納付しなければならず、その金額は住宅価格の約3分の1とのこと。これに対して温州の役所は、

  • 上に積極的に反映するが、この制度はもっと上のレベルの設計が必要で、地方政府では突破できず、今のところ明確な回答が得られていない。
  • 温州エリアにおける政策及び解決策を検討しており、現在政策意見の初稿起草に着手しているが、近々関連人員を組織して討論したのちに上級に提出し、この問題を解決していく。
  • 現在期限延長したい市民に対して、随時歓迎し、優先的に処理する。

との回答をしています。答えられた側としてはいきなり住宅価格の3分の1を払えと言われて素直に払えないのではないでしょうか。そもそも中華人民共和国建国が1949年なので、仮にこの時に住宅用地を取得していたとしてもまだ70年に満たないのですが、なぜこのような問題が生じているのでしょうか。

 

 繰り返しになりますが、中国の土地使用権は住宅用地に関しては70年です。ところが、温州では地方政策として1990年代初めごろに70年を最高として20年から70年に等級分けして、譲受側が自ら等級を選択して払下手続きを行い、相応する土地払下金を納付するという政策がとられていたのです。そのため、70年に満たないものの住宅用の土地使用権の期限が到来する事例が発生したのであります。

 

 では、払下期限が到来すれば本来どうすべきなのでしょうか。中国の物権法では、「住宅建設用地使用権の期限が満了すれば、自動更新する」とあります。自動更新ということは、70年という期限で土地使用権を購入しても結局のところ期限が来るたびに自動的に更新されるので、結局は永久土地使用権ではないかと思いたくなるところなのですが、どのように更新するのか、更新のための土地払下金を支払う必要があるのか、払い込むとしたらどのような基準で納付するのか、こういった点が今のところ不明確な状況にあります。このような状況であるので、温州市国土資源局土地利用管理処の処長は、もし土地使用権の期限が到来すれば、国有土地使用権ン払下に準じて、第三者評価機関による土地価格の評価を行って土地払下金を算出し、あらためて国有土地使用権払下契約を締結せざるを得ないとコメントしています。期限付きの使用権なのでこの理屈はわかります。しかし持っている側からするとこの覚悟は全くないでしょう。

 

 では、期限満了時に払下金を納付しないで済み続けるとどうなるのかという問題が出てきます。今のところの考え方としては、その土地使用権は無償割当土地使用権のようなものになるだろうという見方があります。つまり、住むことはできるが、譲渡することはできないという土地使用権です。もし譲渡するのであればあらためて土地払下金を納付してからということになります。譲渡する気がないのであればこれでもいいでしょうが、投機目的で購入した人からすると納得すべきながら納得いかないでしょうし、納得しなければならない覚悟もできていないでしょう。

 

 不動産価格が異常だと指摘する人の多くに土地は所有権ではなくて使用権なのにこの価格はおかしいと指摘する人がいます。私もそう思います。最近の価格高騰ぶりを見ると土地と住宅を合わせた価格は本来3分の1当たりが適正と思っていたのですが、土地使用権のこんな問題を聞かされると4分の1でも適正水準なのではないかという気もします。住宅用土地使用権の期限が集中的に到来する時期がいつか来るわけですが、その時に果たして所有者は更新のための払下金を納付する覚悟はできているのでしょうか。更新しなくても(払下金を納付しなくても)済み続けることができるという考え方もありますが、その場合は無償割り当て土地使用権と同じ考え方、すなわち譲渡もできないし賃貸もできない、つまり投機目的で購入した人にとって何の価値もない物件となります。ということは、特に投機目的で購入した人たちがどこかの段階で一斉に売却する時期が来るというのは考えられることですし、そうなると当然のことながら価格は暴落するのではないでしょうか。ギリギリいつまで保有するか、あたかもチキンレース、あるいはババ抜きか。

 

 住宅用土地使用権の期限が集中的に到来する時期はまだ当面先でしょうから、住宅を購入するつもりのない人はこの不動産ゲームを横目に見ながら楽しむということでいいんじゃないですかね?でも、でももし土地使用権の期限が到来したときに投機目的物件に対してまだまだバブって値段が上がると踏んで、通常の売買代金の相場の3分の1に相当する払下金さえ納付すればまた70年売却できるチャンスができると考える人が続出すれば、この狂想曲はまだまだ続くのでしょうか。

日中比較~年収の何倍のマイホームを購入するのかな?

 若かりし頃銀行の支店に住宅ローン担当だったとき、どのくらいの収入の人がどお位の家を購入するのかを見てきました。住宅ローンの返済は年収の40%までといういちおうのバーがあり、40%といっても額面の40%なので、本当に返済比率を40%にすると結構しんどい印象がありました。厚生労働省は発表した平成26年版(2014年版)の「国民生活基礎調査の概況」によると世帯収入の平均は529万円。場所にもよりますが、マイホームを購入する人って3000万円からリッチなサラリーマンだと6000万円くらい(もうちょっと無理する人がいるかもしれない)の間が多いのではないでしょうか。マイホーム購入価格と平均世帯収入から単純に考えますと住宅価格は世帯収入の5.67倍から11.3倍の間に収まります。

 

 さて、キチガイじみた相場観といってもいい中国の不動産相場、同じく住宅価格(保障性住宅を除く)を世帯収入で割った数値のランキングです。トップの深圳がなんと27.7倍!529万円の27.7倍は1億4650万円!これが平均値だなんてありえない!深圳の次が上海で20.8倍。深圳ほど異常ではないですが、十分異常レベルです。

 

 日本の5.67倍から11.3倍、私の勝手な推測でこれを平均9倍と想定しますと、中国だと石家庄と同じくらいの水準と考えることができます。石家庄、行ったことがない。。。

 房价排名

 

 さて、私が今上海で賃借しているお部屋、日本と比べたら全然ですよ。日本では経験できない修理を何度もしてきています。心地よさで考えると家賃は決して安くない。でも物件価格からみると家賃は相当安いという摩訶不思議。ちなみに近所の不動産屋で掲示されている同じマンションの同じ程度の面積の売買価格と、今支払っている家賃で利回りを計算したところ、利回りわずか1.65%。日本の今の住宅ローン金利の水準で借入できてもこんな利回りの物件に投資するなんてとてもではないができない。家賃が安すぎる?いえいえ、こんなにトラブルの多い部屋、今の家賃でも高いくらいです。となると、物件価格が高すぎる?個人的には後者としか思えません。今まで何度も書いてきていますが、こんな状況でもまだ上がっているのが中国一線都市の住宅相場なんですよ。深圳なんて前年比5割以上上昇してますからね。ま、これはあくまで統計数値で、特に中国の場合は親マネーによる支援もあるでしょうし、そもそもマイホームじゃない住宅購入もあるでしょうし、単純比較はできないですけどね。

 

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2015年中国百貨店・SC・アウトレット売上高ランキング

 2015年の中国の左から百貨店、ショッピングモール、アウトレットの売り上げランキングトップ30です。

 百貨店のトップは北京SKP、元神鋼天地といったほうが通りがいいかもしれません。毎年ののようにトップなのですが、78億元(約1340億円)、日本と比べてみると高島屋横浜店と同じくらいですね。

【2015年 全国百貨店 店舗別 売上高ランキング】
順位 店舗名     売上高   対前年比
1位 伊勢丹新宿本店  2,584億円  (-2.6%)
2位 阪急うめだ本店    1,978億円  (+2.9%)
3位 西武池袋本店   1,873億円  (+1.6%)
4位 三越日本橋本店  1,655億円  (-4.7%)
5位 高島屋横浜店   1,348億円  (-0.4%)
6位 高島屋日本橋店  1,298億円  (-0.0%)
7位 JR名古屋高島屋 1,260億円  (+4.7%)
8位 松坂屋名古屋店  1,256億円  (+1.2%)
9位 高島屋大阪店   1,225億円  (+1.5%)
10位 そごう横浜店    1,129億円  (+2.8%)

 

 次にショッピングモールとアウトレットを見てみましょう。中国のSCトップは南京徳基広場の70.2億元(約1209億円)、アウトレットは上海青浦で41.7億元(約718億円)です。日本の統計はSCとアウトレットがひとまとめになっていますが、日本のSCで1000億円以上を売り上げているところはないですね。やりますなあ。アウトレットを見ると日本は御殿場が761億円でかろうじて上海青浦を上回ってます。

【2015年 ショッピングモール(SC) 店舗別 売上高ランキング】
1位 成田国際空港ビル・・・・・・・972億円
2位 ラゾーナ川崎プラザ・・・・・・767億円
3位 御殿場プレミアムアウトレット・761億円
4位 ららぽーとTOKYO-BAY・・・・ 724億円
5位 イオンレイクタウン・・・・・・580億円
6位 阪急西宮ガーデンズ・・・・・・542億円
7位 テラスモール湘南・・・・・・・526億円
8位 玉川高島屋SC・・・・・・・・・503億円
9位 モゾ ワンダーシティ・・・・・・491億円
10位 ららぽーと横浜・・・・・・・・481億円

 

 本当は坪効率も見たほうがいいと思うのですが、そこまでやるのは面倒なので、単純売上高比較でご勘弁ください!

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中国の不動産購入制限策、今回はどこまで効果があるだろうか?

 日本では中国バブル崩壊といいますが、どうしてどうして、都市部の不動産はどんどん上昇しているのは何度もご紹介したとおりです。ここでまた統計データを見てみましょう。

 

 在庫指数の折れ線グラフです。北京、上海、全国15都市の3つが表示されています。いずれも指数は下がっています。この指数の計算方法がわからないのですが、これは在庫が少なくなってきているということなのでしょうか。

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 次に、北京、上海、深圳の平均地価です。2014年ごろの北京の上がり方が尋常じゃない!ロッククライミングかよ!しかし地価だけ見るとこの三都市の中で上海が一番低いのですね。まだまだ上がると思ってディベロッパーが土地をあさっているようです。

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 さて、中国の不動産の動き、世界のほかの都市と比較するとわかりやすいと思います。2016年から2015年までの不動産価格の推移です。左から、モスクワ、ロンドン、東京、香港、ニューヨーク、シンガポール、北京、上海の順番です。

 ニューヨークって全般的に下がってるのですね。目立つのはやはり香港、北京、上海、そしてなぜけモスクワが一時もの凄かったこと。モスクワにリーマンショック前に投資した人はかなり泣いてそうですが、中国もおんなじことが起こってもおかしくないですよね。 

 

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 ついこの間も不動産価格上昇を抑制するための住宅購入抑制の政策が発表されたばかりです。社会保険に加入後何年以上じゃないとその土地の不動産を購入できないとか、頭金は何割以上用意しないとローンを組めないとかという政策です。こういう政策が出るといつもそのあとは相場が下がり、いつの間にか気が付く度また上がり始めているという印象があるのですが、この繰り返しが今回も続くでしょうか?