Date: 3月2016

中国の不動産購入制限策、今回はどこまで効果があるだろうか?

 日本では中国バブル崩壊といいますが、どうしてどうして、都市部の不動産はどんどん上昇しているのは何度もご紹介したとおりです。ここでまた統計データを見てみましょう。

 

 在庫指数の折れ線グラフです。北京、上海、全国15都市の3つが表示されています。いずれも指数は下がっています。この指数の計算方法がわからないのですが、これは在庫が少なくなってきているということなのでしょうか。

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 次に、北京、上海、深圳の平均地価です。2014年ごろの北京の上がり方が尋常じゃない!ロッククライミングかよ!しかし地価だけ見るとこの三都市の中で上海が一番低いのですね。まだまだ上がると思ってディベロッパーが土地をあさっているようです。

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 さて、中国の不動産の動き、世界のほかの都市と比較するとわかりやすいと思います。2016年から2015年までの不動産価格の推移です。左から、モスクワ、ロンドン、東京、香港、ニューヨーク、シンガポール、北京、上海の順番です。

 ニューヨークって全般的に下がってるのですね。目立つのはやはり香港、北京、上海、そしてなぜけモスクワが一時もの凄かったこと。モスクワにリーマンショック前に投資した人はかなり泣いてそうですが、中国もおんなじことが起こってもおかしくないですよね。 

 

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 ついこの間も不動産価格上昇を抑制するための住宅購入抑制の政策が発表されたばかりです。社会保険に加入後何年以上じゃないとその土地の不動産を購入できないとか、頭金は何割以上用意しないとローンを組めないとかという政策です。こういう政策が出るといつもそのあとは相場が下がり、いつの間にか気が付く度また上がり始めているという印象があるのですが、この繰り返しが今回も続くでしょうか?

中国小売店舗面積、都市部はまだまだ増加の予測

 個人消費が力をつけてきた中国、そしてそれを当て込んで小売り店舗が増加するのはわかります。下図は2016-2018年までの新たに増加する小売店舗の面積の予測図です。今年も多いですが、来年はもっと多い。右側に高中低と色分けされておりますが、これは供給過剰によるリスクの程度を示しており、北京・上海を代表とするいわゆる一線都市のリスクは中リスクや低リスクで収まってますが、武漢、長沙、成都当たりは高リスクと予測されています。低リスクとなっているのはある程度打ち止め感が出てきているところでしょうか。

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 ここ最近目立つ現象として、ラグジュアリーブランドの店舗閉鎖のニュースが多く聞かれます。わずかではありますがラグジュアリー(奢侈品)ブランドの店舗数が減少し、その逆にファストファッション(快时尚)や複数ブランドを販売する店舗(多品牌买手店)が大きく増加しているのが分かります。最近高級品に関係するお話をよくいただくのですが、みんなそろいもそろって「最近は厳しい」といいます。日本で中国人旅行客が好んで購入するのは高級品と逆の「品質の割にはとてもリーズナブルな日用品」が多いと思うのですが、高級品と日用品はシーソーのような関係かもしれません。

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 さて、最後に小売店舗の賃料相場を見てみましょう。北京、上海はわずかですがまだ上がるようです。広州あたりで去年はもう下落し今年も減少する見込み、二線年は昨年も今年も上がる物件もあれば下がる物件もあるというような感じです。さて、みなさんはこの賃料相場通りの賃料で契約できていますでしょうか?

 

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越境ECの保税輸入ビジネスモデルの危機

 2016年3月24日付で《越境Eコマース小売り輸入税収政策に関する通知》が公布され、越境ECで個人輸入する貨物に対する税収政策が4月8日より変更になります。越境ECによる個人輸入に際して発生する輸入税は、一般貿易と比してかなり優遇されていたこともあり、一般貿易事業者から見た場合の不公平感はぬぐえませんでした。今般の通知では越境ECによる個人輸入商品に対して税率を引き上げることで、この不公平感を是正することを目的としているといえます。税率が引き上げられることから、低税率で購入できるという税務メリットが薄れ、これを頼りの下ビジネススキームへの影響が生じることは避けられません。なお、広州から適用がスタートされるという噂がありましたが、結局全国一律で適用されることになります。

 

 

1.輸入商品の納税

(1)対象物品

 越境Eコマース小売り輸入商品について、従来徴収していた行郵税ではなく、関税・輸入環節増値税・消費税を徴収することになり、購入する個人が納税義務者となります。

 

 越境Eコマース小売り輸入税収政策は《越境Eコマース小売輸入商品リスト》(別途発表の予定)範囲のうち、以下の商品に適用されます。 

 

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(2)税率

 越境ECにおける税率は以下の原則のもとに定められます。

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主な品目別の税率は次の通りになります。

 

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 輸入税額を算出するうえで、貨物価格と輸送費、保険料を合計した金額が実際取引価格として課税価格のベースとなります。実際の聴衆にあたりましては、Eコマース企業、Eコマース取引プラットフォームまたは物流企業が代理徴収義務者となることができます。

 

 上記(1)、(2)について、まずは取引、支払い、物流等の電子情報を提供できる越境Eコマース小売輸入商品を対象とします。越境Eコマース小売輸入に属さない個人物品および取引、支払い、物流等の電子情報を提供することのできない越境Eコマース小売輸入商品については、現行の規定に従って執行されるということですが、実際には保税区を経由しない直送の場合は納税していないケースが多いです。しかし、6月以降は厳しく管理する六重の通達が別途公布されており、実務においてどの程度厳しく運用されるかが気になるところです。

 

 

2.取引限度額及び税率

 取引限度額は1回あたりの限度額と年間あたりの限度額が設けられています。具体亭には、1回あたりは2,000元まで、年間あたりは2万元までの限度額となります。個人が使用するものとして合理的な数量であるか否かをもとに設定されたものといえます。しかしながら、日用品であればいざ知らず、ちょっとした高級品であればこの程度の金額はすぐ超えてしまいます。この金額制限は決して十分余裕のあるものとは言えないでしょう。

 

 

3.身分情報認証

 越境Eコマース小売輸入商品購入者(発注者)の身分情報は認証を行う必要があります。認証を行わない場合、購入者(発注者)の身分情報は支払人と一致する必要があります。多量に個人輸入することを防ぐことを目的としているといえます。

 

 こうなると運送料比率の高くなる定額品より高額品の直送モデルのほうがよさそうな気がしますが、直送モデルとてどこまでおめこぼしされるかわかりません。ビジネスモデルに影響する通達といえます。ついこの間まで奨励されていた越境ECがこの通達による逆風に対してどのように立ち向かうでしょうか。

貴州やチベットで固定資産投資の伸びが全国平均を大きく上回るってどうよ?

2015年の中国の主な都市のGDP、その成長率、そして第三次産業比率です。上海における第三次産業の比率が大きいというのは昨日書いたばかりですが、いわゆる一線都市における第三次産業比率はどこも高く、北京に至ってはなんと約8割もあります。北京はあまり工場が進出する感じがしない場所ではありますが、それにしても高いですね。

 

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次に、工業生産額の増加(左)及び固定資産投資(右)について見ていき行きましょう。

まずは工業生産額。北京、上海といった第三次産業比率が高いところほど落ち込んでいるような印象があります。伸びが鈍い省は資源で食べているところが多いという傾向があると指摘されています。それにしても遼寧省のマイナス幅が大きいです。

そして固定資産投資を見ていきますと、全国平均が10.2%とということですが、ここでも遼寧省の落ち込みが異常に大きいのが目立ちます。しかし、貴州はなんと21.1%も伸ばしているとは。本当にそれだけ投資が必要なのか、はたまた不良化するプロジェクトばかりなのか。都市部の不動産がいまだ値上がりしている一方で、地方の不動産は疲弊しているはずなのですが、貴州は地方とはいえ不動産市場は活発なのでしょうか。貧しい省のイメージなので、ベースが低いから伸びが大きくなってしまっているだけなのでしょうか。狙い目かもしれないですし、今から行けばババをつかまされるだけかもしれません。貴州の次に伸びが大きいのが山西、その次がチベット。こんなところに固定資産投資なんて自分だと怖くてできませんね。

 

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上海があらためて製造業を重視へ

 上海の税収における第三次産業の比率はなんと67.4%に達しています。これはなんと第二次産業の2倍以上です。

 

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第三次産業の何が大きいのかを見ていきましょう。第三次産業の納税トップ100企業の納税額合計が1,572.5億元、トップ100のうち金融機関が47社で956.4億元納税しており、納税額はトップ100企業合計の役6割を占めます。

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 次に、第二次産業と第三次産業の生産額の増加額を見ていきます。第三次産業が第二次産業を大きく大きく上回っています。成熟してくると第三次産業の比率が増加してくるので、流れ的にはおかしくはないでしょう。

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 ところが、上海はこの現象を良しとしていません。確かに第三次産業の比率を増やそうとはしましたが、今と名手は製造業の比率が少なすぎるという悩みが出てきてしまっているようです。上海イノベーションセンターとなることを目標としているのですが、イノベーションセンターたるためには製造業、特に先端製造業が必要であり、第二次産業を軽視するわけはいかず、上海の第十三次五か年計画では製造業の地位を強化しる内容が含まれています。製造業の生産額増加額の全体に占める比率を25%程度を維持することを目標とし、これはここ最近の上海では初めて製造業の生産額増加額に対する明確な要求です。第三次産業も大事ですが、あまり偏るのはよくないというわけですね。

日本の中小企業の中国企業アレルギー

 先日中国企業によるクロスボーダーM&Aに関する勉強会に参加する機会がありました。レナウン、本間ゴルフや三洋電機という案件を思い起こさせてくれました。あとゲーム会社のSNKについては事例紹介で取り上げていました。さて、この勉強会であらためて思ったのは、日本へのM&A案件が極めて少ないという事実です。少ない理由として、中国から見て日本への投資はワノブゼムに過ぎない、日本企業の中国企業に対するアレルギーが挙げられていました。私のところにも時々話が来ますが、中国企業による日本企業へのM&A、あるいは提携話の場合、日本企業側のアレルギーがものすごく強いというのは確かに感じます。大企業の場合はビジネスとして成り立つか否かという考え方で話を聞く姿勢を持ってくれるのですが、中小企業はとにかく中国企業アレルギーが強く、聞く耳すら持たないケースが多いです。お客さんとしてはおいしい相手ですが、入って来られるのは嫌なのです。欧米企業が相手だと問題のない案件でも、中国企業が相手となると「どうしてそんな売国奴みたいなことをするのか」と言われるケースもあるようです。でもまあ、日本であれだけ中国のマイナスイメージを植え付けるような報道ばかり目にしたり耳にしたりするとその気持ちも分からなくもありません。中国という国の最近のふるまいも確かに問題があるとは思いますし。

 

 さて、そんな中国企業による外国企業に対するM&A、統計的にはどうなのかを見ていきましょう。

 下のグラフ、四半期ごとのM&Aの金額なのですが、昨年後半あたりから急激に増加していることが分かります。

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 どんな業種に対して投資しているかを見ていきましょう。工業、小売業、金融業の順で、この3つの業種で半分以上を占めています。

 

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 相手国を見てみましょう。日本向けは極めて少ないと冒頭に書きましたが、実際に取引金額でみても欧米向の合計が407億米ドルで、全体の約4割、欧州向けは前年比60.1%増加、アメリカ向けは49.2%も増加してます。

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 日中間で行われているM&Aで、ついこのあいだ美的集団による東芝家電部門の買収以外で近年規模の大きなもの目立つものはありません(シャープの相手の鴻海は台湾企業ね)。クロスボーダーのM&Aといえば証券会社を思いつくと思うのですが、単純な国内案件よりもクロスボーダー案件はなにかと煩雑なこともあり、フィーが非常に高いようです。そのフィーから逆算するとものすごい金額の案件でないと成り立たないのですが、現実問題としてそんな大きな案件はそうそう転がっていません。さすがに依然と比べて報酬水準は下げているようですが。証券会社が手を出さないような案件となるとM&Aを専門にやっている会社や、独立系のコンサルティング会社が手がけており(うちもこの位置づけになるかと思います)、どうしても案件規模が小さいので新聞記事になるようなものはなかなかないのが現状です。

 

 さて、今までは中国から日本を含む海外向けについてでしたが、日本から中国への投資はあるのかどうかというと、これもないことはありません。案件として成立しなかったものの手がけてきた案件の経験から見ますと、やはり日本から中国向けとなるとスピード感の部分でどうしてもハンディキャップがあります。別にこれは日本企業の意思決定が遅いというわけではなくて(もちろんその要素が全くないわけではないですが)、日本企業による投資は外資プロジェクトなので手続き面で中国国内企業による投資と比べて時間的にどうしても費やさざるを得ないこと、それと、中国企業の意思決定があまりにも速すぎるのです。初めて会ってから1か月以内に投資資金を振り込んだ例もあり、そんな時間で一体相手の会社の何をどのように調べ、理解したのかが疑わしいのですが、よそが投資しているからうちも投資しようというノリで投資しているところがあるのです。こんな会社たちを相手にスピード感で立ち打つするのはまず不可能なので、外国企業による投資であるため時間がかかることを理解してくれるところ、あるいは外国企業にぜひ統治してほしいと思っているところ、投資してくれる先を探しているがなかなか話がまとまっていないところ、こういった会社でないとなかなか難しいというのが実感です。

 

 中国から日本であれ、日本から中国であれ、いずれも国を跨るという点ですでに話が難しいうえに、話を進めづらくさせる要素もあり、なかなか簡単ではありません。手元に何件かそんな話がありますが、そもそもそんなにしょっちゅうある話でもなく、しかしながら、せっかくいただいたお話、ぜひ何とかしてまとめ上げたいものです。

中国8都市ショッピングセンター賃料

 主要8都市のショッピングセンターの賃料について紹介します。

 

1.北京

 飲食小売業とカジュアルサービスブランド等の賃料はそれ以外と比べて相対的に低く、平均値を押し下げます。2015年第4四半期の北京市mドルハイエンドショッピングモールの1階平均賃料は895.8元/㎡/月、このうち、非コア商圏賃料は626元/㎡/月で前年同期比▲1.1、これに対してコア商圏賃料は想定亭に安定しており、平均で1,187元/㎡/月に達しています。空室率は下表の◆の部分で、王府井、西単、CBDあたりの空室率がやや高くなっています。

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 下図はショッピングモールの1階賃料の2008年から2015年第4四半期までの四半期ごとの推移です。2008年と比べると賃料は4割近く上がってますが、伸び率は下降基調にありますね。

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2.上海

 非コアエリアから郊外エリアまで供給量が増えていってます。賃料を見ますと、2015年第4四半期のコア商圏のショッピングモールの1階賃料は0.9%上昇して48.4元/㎡/日、非コア商圏はほぼ変わらず、17.2元/㎡/日となっています。

 

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3.広州

 新たにできたところが多いこともあり、優良物件の空室率が上昇しています。2015年第4四半期において、主な優良ショッピングモールの1回平均賃料はほぼ横ばいで、707.1元/㎡/月となっています。

 

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4.深圳

 大量の新プロジェクトにより2015年第4四半期の全市優良小売業の平均賃料は前期比0.2%のマイナスで855元/㎡/月、前年同期比3.5%のマイナスとなっています。そのうち、羅湖区の賃料が全市で最も高く、1207.5元/㎡/月、その次が南山区で、960元/㎡/月、福田区が最も低く、776元/㎡/月となっています。

 

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5.成都

 2015年第4四半期において、遠洋太古里と成都国際金融中心を成都市の代表的商業プロジェクトとして吸引力と影響力が強く、コアエリアの賃料は引き続き上昇しています。全市の優良ショッピングモールの1階平均賃料は第4四半期において前期比0.4%増となり、17.4元/㎡/日、コアエリアの賃料は前期比0.1%増で、37.6元/㎡/日となっています。非コアエリアの賃料は前期比0.5%のプラスで、12.4元/㎡/日となっています。

 

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6.南京

 2015年第4四半期において、ショッピングモール1階賃料は引き続き上昇してます。2015年12月末時点で、前期比0.6%上昇し、15.3元/㎡/日と前年同期比8.2%の上昇となっています。そのうち、新街口商圏の1階平均賃料は30.3元/㎡/日と全市でトップ、前期比4.7%のプラスとなっています。夫子廟商圏の1階平均賃料は19.5元/㎡/日、新江東エリアの1階平均賃料は前期比2.6%上昇し、13.1元/㎡/日となっています。

 

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7.重慶

 2015年第4四半期において、ショッピングモール賃料は0.2%上昇し、23.7元/㎡/日となっています。コア商圏の賃料は前期比0.5%上昇し、26.1元/㎡/日となっています。主に観音橋証券の北城天街と星光68等のショッピングモールの人気が高くなっています。しかし、非コア商圏の賃料は前期比0.4%下落し、19.2元/㎡/日となっています。主に非コア商圏の空室率が上昇しており、出店誘致のために低賃料を設定しています。

 

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8.厦門

 2016年第1四半期の小売物権空室率は3.7%で、前期比0.31%上昇。島外エリアの空室率はさらに高くなんと11.5%となっています。

 2016年第1四半期の天羽の売り場の1階賃料は約354元/㎡/月となっています。

 

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 最後に、30近くの商業プロジェクトの2015年の賃料収入をご覧ください。なお、大連の恒隆広場の貸出率が54%しかありませんが、昨年12月18日にオープンしたばかりですので、本当の実力を見るためにはもう少し時間が必要でしょう。

賃料

日本のコーヒーショップ、出てこいやー!

 上海の街を歩くとコーヒーショップが増えてきた音に気付く人は多いのではないでしょうか。スターバックスなんて至る所にあり、同じ地点に何店舗もあるものですから、細かく指定しないと待ち合わせの場所をお互いに違う場所と思いこんでしまうケースも出てくるくらいです。ちなみに上海ではスターバックスが464店舗、台北では93店舗あります。こんな環境なので、多くの台湾人が上海でコーヒーショップをオープンしています。

 

 台北には現在コーヒーショップが3271店舗、上海には5296店舗あります。数だけで見れば上海のほうが全然多いのですが、町の規模を考えると必ずしも上海のほうが店舗数が上回っているとは言い切れません。上海の面積は6341平方キロメートルに対して、台北はわずか271平方キロメートルしかないからです。また、人口で考えても、上海の人口が2425万人に対して台北が540万人、換算すると上海には1万人当たり2.18店舗のコーヒーショップがあるのに対して、台北には12.1店舗あり、実に6倍の規模になります。

 

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 ということは、一見既にたくさんあるように見える上海のコーヒーショップ、まだ帯城があるということでしょうか。まあ、上海といっても郊外部分も多いので、単純に台北知比較することができない面もありますが。しかし、上海で一番コーヒーショップが密集している静安区(ここでいう静安区には合併する閘北区エリアは含めておりません)は1キロ平方メートル当たり44.09店舗、これは台北の区別で言えば第三位に位置することができる水準で、で最も多い大安区の62.93店舗と比べるとまだまだ少なく、やはりまだ伸びしろがあると言えるでしょう。中国全体で見ても2004年から2013年までの10年間で中国のコーヒー所肥料は16%伸びています。10年で16%は中国市場という器からすると決して大きくありませんが、上に紹介したように上海のような都市部はこんなものではないでしょう。上の表を見ればそれがお分かりいただけるかと思います。

 

 ブランド別の店舗数を見ていきましょう。まずは上海。

 

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 次に台北。

 

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 スターバックスの店舗数が多いことを紹介しましたが、実際のところ上海であれ台北であれ、独立コーヒーショップの数量はスターバックスのようなチェーン店よりもはるかに多いです。上海でも半分以上のコーヒーショップは1店舗しかない店舗で、台北だとこの比率は80%近くになります。

 

 さて、コーヒーショップはどこに集中しているか見てみましょう。まずは上海。赤印がコーヒーショップのあるところです。

 

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 上海おの第1位は田子坊、0.25平方キロメートルの範囲内に50店舗あります。その次は淮海中路、朱家角、文匯路、それぞれ22店舗あります。繁華街や大学の近くであればともかく、郊外の朱家角に多くあるのが意外です。

 

 次に台北を見てみましょう。

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 基本的には繁華街と大学の近くにある当店では上海と同じです。

 

 上海と台北の比較を紹介したわけですが、ここで気になるのが日本のコーヒーショップです。日本にもたくさんコーヒーショップがありますが、残念ながら上海にある日系のコーヒーショップといえばプロントくらいでしょうか。そのプロントにして今のところまだ2店舗。行ったことありますが、とてもちゃんとしてます。日本のブランドを使ってビジネスをしたい企業って中国にもたくさんある(よく相談されます)ので、そういうのをうまく使ってもっとやれないものでしょうか。言うは易し行うは難しですが、日本のあのコーヒーショップの繁盛ぶりを見ると中国でももっともっとできていてもおかしくないと思うんですよね。実際に中国でもすでにコーヒーショップもたくさんできているわけですし、台湾系もたくさん出てきているわけですし、コーヒーがまだそれほど受け入れられない時期というのもとっくに過ぎていると思いますし、今さら感を指摘する人もいますが、台北との比較を見るとまだまだ伸びしろはあるでしょうし。家賃が高いという問題も確かにありますが、ちょっと放ってはおけないマーケットだと思うんですよねえ。日本のコーヒーショップ、出てこいやー!

花王中国が上海家化との戦略提携を解消へ

 上海家化という会社があります。花王製品の代理権を持っていることで知られている会社です。この会社の2015年の業績が発表されています。売上高が58.46億元(前年比+9.58%)、純利益22.09億元(+146.12%)と好調です。同社が取り扱っている主な商品は化粧品、パーソナルケア、家庭ケア用品の生産と研究開発を行っており、傘下のブランドとしては佰草集、高夫、美加洗浄、啓発、六神、家安といったものがあります。それぞれのカテゴリーの売上や粗利率等のデータは次の通りです。しかし度のカテゴリーの粗利率が高いですが、化粧品の粗利率が83.57%と特に高いです。

 

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 地区別データを見ていきましょう。江蘇省の売上高が一番大きいですね。広東省は2位につけていますが、伸び率は最も低い3.53%となっています。広東省だけで人口は1億人以上いますので、ちょっと気になる数字ですね。

 

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 同社の傘下ブランドは1500近くの百貨店と5000近くのベビー店で販売されており、同時に12000店舗の大型売り場で売られており、そして30万の販売拠点があります。

 

 研究開発面では2015年に1.3億元投入しており、これは売上高の2.23%に相当します。しかし、これは花王の4%前後と比べるとまだまだ大きな水準とは言えません。

 

 さて、その花王ですが、同社と《戦略性販売契約》を締結しており、今年末にその期限が到来するのですが、これを継続しないことになりました。提携が始まったばかりのころはそこそこうまくいってたようなのですが、最近は花王からして同社が物足りなかったのか、同社から見て花王との提携に旨みを感じられなかったのか、それとも単純に条件面が合わなかったのか、そのあたりまでわかりません。一方で、ネット販売に関してはアリババと提携することを昨年10月に発表しています。実店舗に関しては上海家化の代わりを見つけないといけないのですが、いちおう今年いっぱいまでは契約が残っているので、同社の代わりとなる企業を今探しているところなのではないかと思います。花王のおむつやアイマスクがインバウンドや越境ECでバカ売れしていますが、純粋な中国国内販売の提携相手だった上海家化との関係解消は、来年以降吉と出るか凶と出るか。

 

中国商業不動産企業の勝ち負けの差が激しい

 約40社の商業不動産企業の2015年度の業績が取りまとめられております。営業収入と自純利益のデータです。概要は次の通りです。

(1)3分の1近くの企業で営業収入が下落しています。そして、営業収入の下落が最も大きいのがSOHO中国で、前年比▲83.68%。保利地産は発表された企業の中で営業収入が最も大きく、1235.08億元に達しています。

(2)半分近くの企業で純利益が減少しており、取りまとめられた約40社の内の2割以上の企業で下落幅が50%を超えています。下落幅の最も大きいのは南国置業で、前年比▲93.75%、しかしながら営業収入は30.5億元で、前年比15.25%増えています。

(3)これら40社以外で、瑞安房地産は約13.3億元の赤字、雅居楽地産が11億元の赤字の模様です。

 

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 プラスとマイナスのふり幅があまりにも激しいですね。