地下銀行1100件摘発が映す現実～中国資金の行き先は日本だけではない～

しかし、東京23区の新築マンション取得者を見ると、2025年上半期で最も多かったのは台湾で192件。中国は30件、香港は15件と、世論の印象とは異なる数字が並ぶ。

東京23区・新築マンション取得者（2025年1〜6月）

国・地域	件数
台湾	192
中国	30
香港	15
シンガポール	21
米国	13
英国	15
その他	22

出所：国土交通省「東京23区で新築マンションを取得した国外住所者の国・地域」（2025年11月公表）

ただし中国本土・香港・台湾の人々は見た目も名前も似ており、外からは区別がつきにくい。そのため「中国系」として一括りにされ、その中でも“特に中国人”が注目されやすいという側面がある。

中国人は日本の不動産を買いたい─しかし正規ルートでは送金できない

中国人が日本の不動産に関心を持つ理由は明確だ。

• 円安で割安に見える
• 上海などと比べると同価格帯でも日本のほうが品質が高い
• 中国は「土地使用権70年」、日本は「永久所有権」

この「品質＋所有権＋価格」の組み合わせは非常に魅力的で、日本の不動産は“買いたい資産”として映る。しかし、最大の問題は 送金 である。中国本土には厳しい資本規制がある。

• 個人の海外送金は年間5万ドルまで
• 不動産購入目的の送金は原則不可

つまり、正規ルートでは日本の不動産を買うための資金を送れない。

香港経由の資金移動も、近年は状況が大きく変わっている。かつては「香港に資金を移せば、そこから海外へ送れる」というルートが一般的だったが、2019年以降、香港の銀行は本土のAML基準に合わせて審査を大幅に強化した。

• 大口送金には資金源の説明が必須
• 本土からの資金移動は特に厳しくチェック
• 不動産購入目的の送金は“高リスク取引”扱い
• 送金が保留されるケースも増加

その結果、以前のように「香港に移せば何とかなる」という状況ではなくなっている。

“買いたいのに、送れない”、これが中国人が直面する最大の壁である。

そこで頼るのが地下銀行──影の資金移動インフラ

正規ルートが使えない以上、中国人が頼るのが 地下銀行（影子銀行） だ。

地下銀行は、国内外で別々に資金を動かす 対敲（たいこう）方式 を使う。

• 中国国内で人民元を受け取る
• 海外の別ルートで外貨を渡す

資金は国境を越えず、送金規制を回避できる。さらに、対敲は現金の手渡しではなく、振込や電子マネーなどオンラインで行われるため、必ずどちらかが先に資金を動かす必要がある。この“非対称性”がある以上、信頼できない相手とは取引できない。
そのため地下銀行は広告を出さず、知人・親族・同郷ネットワークの紹介制でしか広がらない。

地下銀行は違法でありながら、名義口座が凍結されれば即死するため、利用者に対して驚くほど厳格な確認を行う。

• 入出金明細の提出
• 資金のクリーンさの確認
• 動画での本人確認（顔・声・動作の一致）
• 大口現金の用途確認

利用者が地下銀行を使うのは、「違法でも使いたい」からではなく、“他に方法がないから” である。

地下銀行の資金の行き先は日本だけではない

日本の不動産購入に地下銀行が使われることは多いが、地下銀行の利用はこれに限られない。

資金の行き先は日本だけではなく、

• 米国（学費・移民・不動産）
• カナダ（移民・不動産）
• オーストラリア（移民・不動産）
• シンガポール（資産保全・法人設立）
• 英国（留学・不動産）
• 東南アジア（投資・第二拠点）

など、海外資産移動全般に使われている。

地下銀行は、中国の資本規制の“影の出口”として機能しており、その規模の大きさが1100件という摘発件数にも表れている。

その地下銀行が1100件も摘発された─何が起きているのか

2026年1月、中国の国家外貨管理局は、2025年に地下銀行・違法な跨境資金移動を 1100件以上摘発 したと発表した。これは単なる摘発件数ではない。中国の資本移動が新しい段階に入ったことを示す数字である。

近年の地下銀行は、

• 暗号資産
• 海外法人
• 多段階スキーム
• 小口分散送金

など、手法が高度化している。

これに対し中国政府は、銀行データの一元化、AI監視、公安・税務・外管局の連携を強化し、資金の流れをリアルタイムで監視する体制を構築した。

その結果、

• 小規模・素人型は壊滅
• 大規模・組織型は“プロ化”
• 利用者は富裕層に集中

という二極化が進んでいる。

摘発が進むほど、地下銀行は“さらに地下化”する

地下銀行を取り締まれば資金移動が止まる──そう考えがちだが、実際には逆である。

表のルートを塞げば塞ぐほど、資金はより地下化し、見えない世界へ潜っていく。

従来型の地下銀行は姿を消しつつあるが、その一方で、

• 暗号資産を使うルート
• 海外法人を使うルート
• 多段階で資金を分散させるルート

など、より複雑で追跡しにくい資金ルートが発達している。摘発は終わりではなく、
新しい地下化の始まりでもある。

日本の不動産会社の現金対応──大口現金は避けたい

日本の不動産会社が現金を嫌がる最大の理由は、銀行で大口現金を入金するとマネロンを疑われるリスクがある ためだ。

銀行は大口現金に対して厳格な確認を行うため、

• 入金理由の説明
• 資金の出所の確認
• 取引の保留
• 入金拒否の可能性

といった事態が起こり得る。

そのため、

• 手付金程度なら現金でも問題ないが、大口現金となると振込を望む

というのが現場の実態である。

まとめ─地下銀行摘発は“資金移動の終わり”ではなく“新しい地下化の始まり”

しかし摘発が進んだからといって資金移動が止まるわけではない。
むしろ、

• 従来型の地下銀行は淘汰され
• 暗号資産や海外法人を使う“プロ型”が生き残り
• 資金ルートはさらに地下化し
• 透明性はむしろ低下する

という未来が見えてくる。

地下銀行摘発は、資金移動の終わりではなく、より見えにくい資金移動の始まりである。日本の不動産市場を読み解くうえで、この変化をどう捉えるかが、これからますます重要になる。